Tout n’est pas imprévisible ou constitutif de force majeure : le nouveau régime des sujétions imprévues dans les contrats de construction

Le Livre 7 du Code civil est désormais définitivement adopté. Avec le reste du nouveau droit des contrats spéciaux, le droit de la construction connaîtra lui aussi prochainement des changements. Pour les entrepreneurs et les promoteurs, il ne s’agit pas d’une simple actualité juridique : les nouvelles règles peuvent déterminer qui supporte quel risque lorsqu’un projet évolue différemment de ce qui avait été prévu.

Dans cette newsletter, nous nous concentrons brièvement sur une distinction particulièrement pertinente en pratique : les sujétions imprévues, le changement de circonstances et la force majeure. Cette distinction est importante lors de la négociation des contrats, de la gestion des risques et des discussions sur chantier.

Avec l’article 7.4.8 du Code civil, le Livre 7 introduit la possibilité d’adapter ou de mettre fin à un contrat en raison de sujétions imprévues. Ce mécanisme rejoint l’article 5.74 du Code civil, qui permet une intervention comparable en cas de changement de circonstances. Il existe également un lien avec la force majeure. Ces trois mécanismes se distinguent toutefois fondamentalement :

• Une sujétion imprévue est une circonstance ou une difficulté qui existait déjà au moment de la conclusion du contrat, mais dont les parties n’avaient pas connaissance. L’exemple classique est celui d’un massif présent dans le sol qui n’a pas pu être détecté lors des investigations préalables aux travaux. Il était évidemment déjà présent dans le sol, mais les parties l’ignoraient.
• Le changement de circonstances visé à l’article 5.74 du Code civil concerne une circonstance nouvelle ou modifiée qui survient après la conclusion du contrat et qui était imprévisible lors de celle-ci. Même avec une connaissance parfaite de la situation existante au moment de contracter, les parties ne pouvaient donc pas en tenir compte. Les conséquences de la pandémie de COVID-19 ou de la fermeture du détroit d’Ormuz en constituent des exemples typiques de discussion, même si, selon leurs effets concrets, ces événements peuvent également relever de la force majeure. La différence avec une sujétion imprévue réside dans la nature de l’événement à l’origine du litige.
• La force majeure ne s’apprécie pas principalement en fonction de la nature de l’événement déclencheur, mais de son impact sur l’exécution du contrat. Les sujétions imprévues et le changement de circonstances rendent l’exécution du contrat plus difficile. En cas de force majeure, en revanche, l’exécution devient impossible en raison de l’événement. Les exemples mentionnés ci-dessus peuvent donc également constituer un cas de force majeure, mais uniquement si la poursuite de l’exécution des travaux devient effectivement impossible.

Les conséquences de ces mécanismes diffèrent également :

• En cas de sujétions imprévues ou de changement de circonstances, une partie peut demander à l’autre de renégocier le contrat. Si ces négociations n’aboutissent pas à un accord, une partie peut demander au juge d’adapter le contrat ou d’y mettre fin.
• En cas de force majeure, les obligations des parties sont suspendues aussi longtemps que l’empêchement est temporaire. Si l’impossibilité devient définitive, elle peut conduire à la fin du contrat.

Ces trois mécanismes peuvent faire l’objet d’aménagements contractuels. Les parties peuvent déterminer à l’avance leurs conséquences, prévoir des conditions plus strictes ou plus souples, organiser une procédure de négociation ou imposer un délai de notification sous peine de déchéance. Elles peuvent également exclure ou aménager l’application des articles 5.74 et 7.4.8 du Code civil. En cas d’exclusion totale, la question peut néanmoins se poser de savoir si, dans des circonstances extrêmes, l’invocation de cette exclusion ne constitue pas un abus de droit.

Ces mécanismes ne trouvent par ailleurs pas à s’appliquer lorsqu’une partie a assumé le risque concerné ou lorsque la situation lui est imputable. Une répartition des risques définie à l’avance peut donc exclure leur application (attention : selon les circonstances, une telle clause peut être abusive ou illicite).

Anticiper correctement ces situations permet d’éviter certains litiges ou de les résoudre plus rapidement. Lorsqu’un problème survient, invoquer immédiatement le bon mécanisme renforce la position d’une partie dans une négociation ou une procédure. Un mauvais choix peut, à l’inverse, avoir des conséquences importantes. Ainsi, l’invocation de la force majeure par l’entrepreneur peut également suspendre l’obligation de paiement du maître d’ouvrage.

Feyaerts Law assiste les entrepreneurs et les promoteurs dans la rédaction et la négociation de contrats de construction ainsi que dans les discussions qui surviennent en cours de chantier. N’hésitez pas à prendre contact lorsque vous souhaitez faire le bon choix au bon moment.