Livre 7 du Code civil et responsabilité après agréation : que pouvez-vous prévoir dans votre contrat de construction ?

Le Livre 7 du Code civil entrera en vigueur le 1er septembre 2027. Pour les entrepreneurs et les promoteurs immobiliers, le nouveau régime de responsabilité après agréation revêt une importance particulière. Il influencera les litiges futurs, mais aussi vos contrats, vos procédures de réception et le suivi des défauts.

Vous n’êtes pas tenus de reprendre ce régime légal sans adaptation sur tous les points. Pour les défauts de conformité ne menaçant pas la stabilité en particulier, vous pouvez faire des choix contractuels mieux adaptés à vos projets et à vos risques. Nous examinons ci-dessous les clauses que les entrepreneurs et les promoteurs doivent revoir à cette fin.

1. Définissez précisément l’étendue de votre mission

La distinction classique entre les défauts menaçant la stabilité et les vices cachés véniels reste en partie reconnaissable, mais évolue tant sur le plan terminologique que sur le fond. Le Livre 7 parle désormais de défauts de conformité : les travaux exécutés doivent répondre aux stipulations contractuelles et à ce que le client, c’est-à-dire le maître de l’ouvrage, peut raisonnablement attendre. Les règles applicables, les usages et la nature de la mission jouent notamment un rôle à cet égard.

Une définition claire de la mission et du résultat attendu contribue donc à déterminer les prestations, caractéristiques et résultats que le maître de l’ouvrage pourra ensuite attendre.

Action contractuelle : examinez la clause définissant l’étendue de la mission avec les documents qui la complètent :

• Donnez une description générale de la mission et identifiez les plans, spécifications techniques, l’offre et les autres annexes qui la précisent.
• Indiquez les versions applicables et déterminez quel document prévaut en cas de contradiction.
• Précisez si l’énumération des prestations est limitative ou si elle est complétée par des obligations découlant d’autres documents contractuels.
• Formulez expressément les exclusions et vérifiez leur compatibilité avec les obligations générales prévues ailleurs dans le contrat.
• Lorsque plusieurs parties interviennent, délimitez les responsabilités pour la conception, l’exécution et les interfaces entre leurs travaux.
• Tenez compte des connaissances et de la spécialisation du maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur, et décrivez correctement leur rôle. Cette qualité influe sur ce que le maître de l’ouvrage peut raisonnablement attendre de l’exécution (article 7.4.15 du Code civil). Elle intervient aussi dans l’appréciation de l’examen qui peut être attendu de lui lors de l’agréation (article 7.4.9 du Code civil) et du délai raisonnable de notification d’un défaut (article 7.4.18 du Code civil).

Soyez attentifs : une offre dont le périmètre est précisément délimité peut malgré tout être supplantée par une clause générale imposant à l’entrepreneur d’« exécuter tous les travaux nécessaires pour atteindre le résultat attendu avec le plus haut niveau de qualité ».

2. Déterminez expressément le moment de l’agréation des travaux

L’agréation sans réserve couvre les défauts de conformité qu’un examen attentif par un maître de l’ouvrage prudent et raisonnable, placé dans les mêmes circonstances, aurait permis de déceler. Pour les défauts qui ne sont pas ainsi couverts, la responsabilité après agréation reste possible. L’agréation détermine également le point de départ de délais importants en matière de responsabilité.

La règle générale du Livre 7 prévoit l’agréation du service achevé au moment de la délivrance. Pour les travaux de construction, cela correspond généralement au moment de la réception. Une réception provisoire suivie d’une réception définitive ne découle toutefois pas automatiquement du Livre 7. Le contrat doit expressément prévoir cette double réception, sous réserve de la législation particulière applicable.

Le régime légal de cette double réception figure à l’article 7.4.56 du Code civil. Il s’applique uniquement aux contrats relevant de la définition de l’article 7.4.55 du Code civil : les contrats portant sur la construction, la transformation ou la démolition d’un ouvrage immobilier ou d’une partie importante de celui-ci, ainsi que les contrats portant sur des services intellectuels liés à la construction, la transformation ou la démolition d’un ouvrage immobilier.

Lorsqu’une double réception est convenue, ce régime prévoit que le maître de l’ouvrage prend possession de l’ouvrage à la réception provisoire, mais ne l’agrée en principe qu’à la réception définitive. De nombreux contrats de construction rattachent l’agréation à la réception provisoire. Ce choix contractuel reste possible. Sans dérogation claire, l’agréation et le point de départ des délais qui y sont liés peuvent intervenir plus tard que les parties ne l’avaient envisagé.

L’article 7.4.56, alinéa 2 du Code civil prévoit également une présomption d’agréation simultanée. Lorsque le maître de l’ouvrage a confié la conception et le contrôle de l’exécution à un architecte ou à un autre tiers par un contrat distinct, l’agréation de l’ouvrage est présumée emporter également l’acceptation de sa mission de conception et de contrôle, pour les prestations exécutées jusqu’à cette date. Cette présomption vaut sauf preuve contraire et peut être aménagée contractuellement.

Action contractuelle : décidez si vous souhaitez une réception unique ou une double réception et précisez expressément quel moment vaut agréation. Réglez également la procédure de réception, la consignation des réserves et l’éventuelle possibilité d’une agréation tacite. Vérifiez si toutes les clauses de responsabilité renvoient au même moment d’agréation, ou si certains contrats renvoient délibérément à un autre moment. Coordonnez à cette fin les contrats d’entreprise, d’architecte et les autres contrats concernés.

3. Réglez les délais de responsabilité selon le type de défaut

a. Défauts de conformité ne menaçant pas la stabilité

Pour les défauts de conformité ne menaçant pas la stabilité, le Livre 7 distingue quatre délais :

• Délai de conformité : le défaut doit apparaître dans les dix ans suivant l’agréation.
• Délai de notification : le maître de l’ouvrage doit notifier le défaut dans un délai raisonnable à compter du moment où il l’a constaté ou aurait dû le constater.
• Délai de prescription : l’action se prescrit par deux ans à compter de la notification, mais au plus tôt deux ans à compter de la délivrance.
• Délai de déchéance : le maître de l’ouvrage est en tout état de cause déchu de son droit dix ans et trois mois après l’agréation.

Le délai raisonnable de notification dépend des circonstances. En cas de contestation, le juge apprécie notamment la nature de la mission et du défaut, la qualité des parties et les usages. Une notification tardive entraîne en principe la déchéance du droit de se prévaloir du défaut.

La responsabilité suppose en outre un défaut qui existait au moins en germe au moment de la délivrance et qui résulte d’une inexécution imputable à l’entrepreneur. Pour la responsabilité après agréation, il faut également vérifier si le défaut n’a pas déjà été couvert par l’agréation sans réserve. Tel est le cas lorsqu’un examen attentif par un maître de l’ouvrage prudent et raisonnable, placé dans les mêmes circonstances, aurait permis de le déceler. Tout problème apparaissant dans les dix ans n’est donc pas automatiquement à la charge de l’entrepreneur.

Action contractuelle : traitez les délais séparément. Déterminez pendant combien de temps vous souhaitez répondre des défauts de conformité ordinaires, dans quel délai ils doivent être notifiés et pendant combien de temps une action reste ensuite possible. Un simple « délai de garantie » ne permet pas nécessairement de comprendre quels délais les parties entendent modifier.

Le régime est en principe supplétif. La liberté contractuelle est plus large entre entreprises que dans les relations avec les consommateurs. Dans les contrats de consommation, les limitations nécessitent un contrôle plus strict au regard des règles relatives aux clauses abusives. Même dans les contrats B2B, une limitation ne peut vider le contrat de sa substance, créer un déséquilibre manifeste ou contrevenir au régime des clauses abusives prévu par le Code de droit économique. L’invocation d’une clause reste également soumise à l’interdiction de l’abus de droit.

b. Défauts de conformité menaçant la stabilité

Les défauts de conformité menaçant la stabilité relèvent d’un régime distinct. L’article 7.4.57 du Code civil vise les défauts de conformité qui affectent ou menacent d’affecter la stabilité ou la solidité de l’ouvrage immobilier et qui résultent d’une inexécution imputable à l’entrepreneur.

Le défaut doit apparaître au plus tard dix ans après l’agréation. L’action doit être introduite au plus tard dix ans et trois mois après l’agréation. Le délai ordinaire de notification et le délai de prescription de deux ans ne s’appliquent pas ici.

Toute clause qui exclut ou limite cette responsabilité est frappée de nullité absolue. Réduire les délais reste donc exclu.

Une nouveauté, qui faisait auparavant l’objet de discussions, est que les travaux préparatoires du Livre 7 précisent que ces délais peuvent être prolongés. Les maîtres de l’ouvrage peuvent prévoir une période de responsabilité plus longue pour certains travaux qui le nécessitent. Les entrepreneurs qui souhaitent l’éviter devront vérifier leurs contrats sur ce point.

Action contractuelle : vérifiez si une période de responsabilité plus longue est convenue et pour quels travaux elle s’applique. En cas de prolongation, veillez à clarifier l’articulation entre le délai de conformité et le délai pour agir en justice.

4. Délimitez les missions relevant de l’article 7.4.55 du Code civil

Comme expliqué à propos de la réception, la section particulière comprenant les articles 7.4.56 et 7.4.57 du Code civil s’applique aux contrats définis à l’article 7.4.55 du Code civil. Cette délimitation mérite une attention particulière pour les missions situées à la frontière de son champ d’application.

Pour un bâtiment neuf ou une transformation importante, l’application est généralement claire. Pour des interventions limitées sur un ouvrage existant, la question peut se poser de savoir s’il s’agit de la transformation d’un ouvrage immobilier ou d’une partie importante de celui-ci. La démolition est également expressément mentionnée, même si, dans le cas d’une démolition complète sans travaux ultérieurs de terrassement ou de gros œuvre, la responsabilité pour des défauts menaçant la stabilité sera rarement en cause dans la pratique.

Action contractuelle : en cas de doute, décrivez concrètement la nature et l’étendue des travaux et précisez comment les parties les qualifient. Vous pouvez, par exemple, indiquer qu’elles considèrent les travaux comme une transformation, ou que la partie concernée de l’ouvrage constitue pour elles une partie importante de l’ensemble immobilier. Cela contribue à prévenir les litiges d’interprétation. La seule qualification contractuelle ne peut toutefois pas modifier librement le champ d’application légal lorsque les travaux ne relèvent manifestement pas de la définition de l’article 7.4.55 du Code civil.

5. Rendez les notifications et les suspensions identifiables et prouvables

Pour les défauts de conformité ordinaires, la prescription de deux ans commence à courir à compter de la notification. Un SMS informel, un e-mail adressé à un chef de projet ou un point inscrit dans un compte rendu de chantier peut ensuite être invoqué comme constituant cette notification.

Action contractuelle : déterminez à qui la notification doit être adressée, par quel canal et à quelles exigences de contenu elle doit répondre. Vous pouvez, par exemple, prévoir qu’elle identifie clairement le défaut et soit formulée séparément, afin qu’elle ne soit pas dissimulée dans une communication générale ou un compte rendu traitant de plusieurs sujets.

Associez-y une procédure interne. Les signalements informels doivent eux aussi être enregistrés, évalués et transmis au responsable du dossier.

Le calcul des délais ne s’arrête pas à la notification. Des négociations suffisamment sérieuses et une expertise judiciaire ou extrajudiciaire contradictoire suspendent le délai de prescription de deux ans. Cette suspension ne s’applique pas au délai ultime de déchéance.

Action contractuelle : convenez de la manière dont les parties consignent le début et la fin des négociations, par exemple au moyen d’une confirmation écrite et d’une notification formelle de leur clôture. Consignez également la mission et le déroulement d’une expertise contradictoire. Vous réduirez ainsi les discussions sur les périodes à prendre en compte pour la prescription.

Action interne : pour chaque défaut, enregistrez l’agréation, la découverte, la notification et l’éventuelle action en justice. Conservez également les dates de début et de fin des négociations et des expertises. Déterminez quand le service juridique ou un avocat externe doit intervenir, afin que les échanges ne créent pas, à votre insu, un problème de délai.

Que devez-vous faire avant le 1er septembre 2027 ?

Réexaminez ensemble vos modèles de contrats, vos clauses de réception et vos procédures de notification. Les nouvelles règles s’appliquent en principe aux contrats conclus à partir de l’entrée en vigueur. Les dossiers existants restent généralement soumis à l’ancien droit. Votre organisation devra donc suivre les deux régimes en parallèle.

Feyaerts Law peut accompagner les entrepreneurs et les promoteurs immobiliers dans l’adaptation de leurs contrats de construction, de leurs procédures de réception et de leurs processus internes de notification en vue de l’entrée en vigueur du Livre 7 du Code civil.