Boek 7 BW en aansprakelijkheid na aanvaarding: wat kunt u in uw bouwcontract regelen?

Op 1 september 2027 treedt Boek 7 BW in werking. Voor aannemers en ontwikkelaars is de nieuwe regeling van de aansprakelijkheid na aanvaarding bijzonder relevant. Zij beïnvloedt toekomstige geschillen, maar ook uw contracten, opleveringsprocedures en de opvolging van gebreken.

Die wettelijke regeling hoeft u niet in elk opzicht ongewijzigd over te nemen. Vooral voor gewone conformiteitsgebreken kunt u contractuele keuzes maken die beter aansluiten bij uw projecten en uw risico’s. Hieronder bespreken we welke clausules aannemers en ontwikkelaars daarvoor moeten herbekijken.

1. Maak uw omschrijving van de opdracht sluitend

Het klassieke onderscheid tussen stabiliteitsbedreigende gebreken en lichte verborgen gebreken blijft inhoudelijk deels herkenbaar, maar wijzigt zowel terminologisch als inhoudelijk. Boek 7 spreekt voortaan van conformiteitsgebreken: het uitgevoerde werk moet beantwoorden aan het contract én aan wat de opdrachtgever redelijkerwijs mag verwachten. Daarbij spelen onder meer de toepasselijke regels, de gebruiken en de aard van de opdracht een rol.

Een duidelijke omschrijving van de opdracht en het beoogde resultaat bepaalt dus mee welke prestaties, eigenschappen en resultaten de opdrachtgever later mag verwachten.

Contractactie: controleer de scopebepaling samen met de documenten die haar aanvullen:

• Geef een algemene omschrijving van de opdracht en identificeer de plannen, technische specificaties, offerte en andere bijlagen die haar concretiseren.
• Vermeld de toepasselijke versies en bepaal welk document voorrang heeft bij tegenstrijdigheden.
• Leg vast of de opgesomde prestaties limitatief zijn of worden aangevuld door verplichtingen uit andere contractdocumenten.
• Omschrijf uitsluitingen uitdrukkelijk en controleer of zij verenigbaar zijn met algemene verplichtingen elders in het contract.
• Baken bij meerdere betrokken partijen de verantwoordelijkheid voor ontwerp, uitvoering en aansluitingen tussen hun werken af.
• Houd rekening met de kennis en specialisatie van de opdrachtgever en de aannemer, en beschrijf hun rol correct. Die hoedanigheid beïnvloedt wat de opdrachtgever redelijkerwijs mag verwachten van de uitvoering (artikel 7.4.15 BW). Zij speelt ook mee bij de beoordeling van het onderzoek dat van de opdrachtgever bij aanvaarding mag worden verwacht (artikel 7.4.9 BW) en van de redelijke termijn om een gebrek te melden (artikel 7.4.18 BW).

Wees aandachtig: een nauwkeurig afgebakende offerte kan anders alsnog worden overvleugeld door een algemene clausule dat de aannemer “alle werken uitvoert die nodig zijn om het beoogde resultaat te bereiken aan de hoogste kwaliteit”.

2. Kies uitdrukkelijk wanneer de werken worden aanvaard

De aanvaarding zonder voorbehoud dekt de conformiteitsgebreken die bij aandachtig onderzoek door een voorzichtige en redelijke opdrachtgever in dezelfde omstandigheden konden worden ontdekt. Voor gebreken die daardoor niet zijn gedekt, blijft aansprakelijkheid na aanvaarding mogelijk. De aanvaarding bepaalt bovendien het vertrekpunt van belangrijke aansprakelijkheidstermijnen.

De algemene regel van Boek 7 gaat uit van aanvaarding van de afgewerkte opdracht bij de levering. Bij bouwwerken komt dat doorgaans neer op het opleveringsmoment. Een voorlopige én een definitieve oplevering volgen echter niet automatisch uit Boek 7. Het contract moet die dubbele oplevering uitdrukkelijk overeenkomen, behoudens toepasselijke bijzondere wetgeving.

De wettelijke regeling van die dubbele oplevering staat in artikel 7.4.56 BW. Zij geldt uitsluitend voor de contracten die onder de omschrijving van artikel 7.4.55 BW vallen: contracten betreffende de bouw, omvorming of afbraak van een onroerend bouwwerk of een belangrijk deel ervan, evenals contracten voor intellectuele diensten die verband houden met de bouw, omvorming of afbraak van een onroerend bouwwerk.

Bij een overeengekomen dubbele oplevering neemt de opdrachtgever het bouwwerk volgens die regeling bij de voorlopige oplevering in ontvangst, maar aanvaardt hij het in beginsel pas bij de definitieve oplevering. Veel bouwcontracten koppelen de aanvaarding aan de voorlopige oplevering. Die contractuele keuze blijft mogelijk. Zonder duidelijke afwijking kunnen de aanvaarding en de start van de daaraan verbonden termijnen later vallen dan partijen voor ogen hadden.

Artikel 7.4.56, tweede lid BW bevat daarnaast een vermoeden van gelijktijdige aanvaarding. Wanneer de opdrachtgever het ontwerp en de controle op de uitvoering via een afzonderlijk contract aan een architect of andere derde heeft toevertrouwd, wordt vermoed dat de aanvaarding van het bouwwerk ook de aanvaarding inhoudt van diens ontwerp- en controleopdracht, voor zover uitgevoerd tot die datum. Dat vermoeden geldt behoudens tegenbewijs en kan contractueel worden aangepast.

Contractactie: bepaal of u één of twee opleveringsmomenten wilt en schrijf expliciet welk moment als aanvaarding geldt. Regel daarnaast de opleveringsprocedure, de vastlegging van voorbehouden en de eventuele mogelijkheid van stilzwijgende aanvaarding. Controleer of alle aansprakelijkheidsclausules naar hetzelfde aanvaardingsmoment verwijzen, dan wel dat bewust in andere contracten naar een ander moment wordt verwezen. Stem daarvoor de aannemings-, architecten- en andere betrokken overeenkomsten op elkaar af.

3. Regel de aansprakelijkheidstermijnen per soort gebrek

a. Niet-stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken

Voor niet-stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken onderscheidt Boek 7 vier termijnen:

• Conformiteitstermijn: het gebrek moet binnen tien jaar na de aanvaarding aan het licht komen.
• Kennisgevingstermijn: de opdrachtgever moet het binnen een redelijke termijn melden nadat hij het heeft ontdekt of had behoren te ontdekken.
• Verjaringstermijn: de rechtsvordering verjaart twee jaar na de kennisgeving, maar niet eerder dan twee jaar na de levering.
• Vervaltermijn: het recht van de opdrachtgever vervalt in elk geval tien jaar en drie maanden na de aanvaarding.

De redelijke kennisgevingstermijn hangt af van de omstandigheden. Bij betwisting beoordeelt de rechter onder meer de aard van de opdracht en het gebrek, de hoedanigheid van de partijen en de gebruiken. Een laattijdige melding leidt in beginsel tot verlies van het recht om het gebrek in te roepen.

De aansprakelijkheid blijft bovendien verbonden aan een gebrek dat minstens in de kiem aanwezig was bij de levering en voortkomt uit een toerekenbare niet-nakoming. Voor de aansprakelijkheid na aanvaarding moet daarnaast worden nagegaan of het gebrek niet al door de aanvaarding zonder voorbehoud is gedekt. Dat is het geval wanneer een aandachtig onderzoek door een voorzichtige en redelijke opdrachtgever in dezelfde omstandigheden het gebrek aan het licht had kunnen brengen. Niet elk probleem dat binnen tien jaar opduikt, valt dus automatisch ten laste van de aannemer.

Contractactie: behandel de termijnen afzonderlijk. Bepaal hoelang u voor gewone conformiteitsgebreken wilt instaan, binnen welke termijn zij moeten worden gemeld en hoelang daarna een rechtsvordering mogelijk blijft. Een algemene “waarborgtermijn” maakt niet noodzakelijk duidelijk welke van die termijnen partijen aanpassen.

De regeling is in beginsel aanvullend. Tussen ondernemingen bestaat meer contractuele vrijheid dan tegenover consumenten. Bij consumentencontracten vragen beperkingen een strengere toets aan de regels over onrechtmatige bedingen. Ook in B2B-contracten mag een beperking de overeenkomst niet uithollen, een kennelijk onevenwicht creëren of ingaan tegen de in het WER bepaalde leer van de onrechtmatige bedingen. Het inroepen van een clausule blijft daarnaast onderworpen aan het verbod op rechtsmisbruik.

b. Stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken

Voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken geldt een afzonderlijk regime. Artikel 7.4.57 BW betreft conformiteitsgebreken die de stabiliteit of stevigheid van het onroerend bouwwerk aantasten of dreigen aan te tasten en voortkomen uit een toerekenbare niet-nakoming.

Het gebrek moet ten laatste tien jaar na de aanvaarding aan het licht komen. De vordering moet uiterlijk binnen tien jaar en drie maanden na de aanvaarding worden ingesteld. De gewone kennisgevings- en tweejarige verjaringstermijn spelen hier niet.

Een beding dat deze aansprakelijkheid uitsluit of beperkt, is absoluut nietig. Inkorten blijft dus uit den boze.

Een vernieuwing, waarover voordien discussie bestond, is dat de voorbereidende werken bij Boek 7 verduidelijken dat deze termijnen wel verlengbaar zijn. Opdrachtgevers kunnen voor specifieke werken die dat vereisen een langere aansprakelijkheidsperiode bedingen. Aannemers die dit willen vermijden, zullen hun contracten daarop moeten nakijken.

Contractactie: controleer of een langere aansprakelijkheidsperiode wordt overeengekomen en voor welke werken die geldt. Zorg bij een verlenging voor duidelijkheid over de afstemming van de conformiteitstermijn en de termijn voor het optreden in rechte.

4. Baken de opdrachten onder artikel 7.4.55 BW af

Zoals toegelicht bij de oplevering, geldt de bijzondere afdeling met de artikelen 7.4.56 en 7.4.57 BW voor de contracten omschreven in artikel 7.4.55 BW. Die afbakening verdient aandacht bij opdrachten aan de rand van het toepassingsgebied.

Voor een nieuw gebouw of ingrijpende verbouwing is de toepassing doorgaans duidelijk. Bij beperkte ingrepen aan een bestaand bouwwerk kan discussie ontstaan over de vraag of sprake is van de omvorming van een onroerend bouwwerk of een belangrijk deel ervan. Ook afbraak wordt uitdrukkelijk vermeld, al zal bij een volledige sloop zonder verdere grond- of ruwbouwwerken de aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken praktisch zelden aan de orde zijn.

Contractactie: omschrijf bij twijfelgevallen concreet de aard en omvang van de werken en verduidelijk hoe partijen die kwalificeren bv. door te bepalen dat partijen de werken als een omvorming zien, of door te verduidelijken dat het beoogde onderdeel van het bouwwerk voor partijen een belangrijk deel van het geheel onroerend goed is. Dat helpt interpretatiegeschillen voorkomen. De contractuele benaming alleen kan het wettelijke toepassingsgebied evenwel niet zomaar wijzigen als de werken manifest niet onder de definitie van artikel 7.4.55 BW vallen.

5. Maak meldingen en schorsingen herkenbaar en bewijsbaar

Bij gewone conformiteitsgebreken begint de verjaring van twee jaar bij de kennisgeving. Een informele sms, een e-mail aan een projectleider of een agendapunt in een werfverslag kan later worden aangevoerd als die kennisgeving.

Contractactie: bepaal aan wie een melding moet worden gericht, via welk kanaal zij gebeurt en aan welke inhoudelijke vereisten zij moet voldoen. U kunt bijvoorbeeld voorschrijven dat zij het gebrek duidelijk identificeert en als afzonderlijke melding wordt geformuleerd, zodat het niet verborgen zit in een algemene communicatie of verslag over verschillende onderwerpen.

Koppel daaraan een interne procedure. Ook informele signalen moeten worden geregistreerd, beoordeeld en doorgestuurd naar de verantwoordelijke voor het dossier.

De termijnberekening stopt bovendien niet bij de melding. Voldoende ernstige onderhandelingen en een gerechtelijk of tegensprekelijk buitengerechtelijk deskundigenonderzoek schorsen de tweejarige verjaringstermijn. Die schorsing geldt niet voor de uiterste vervaltermijn.

Contractactie: spreek af hoe partijen het begin en einde van onderhandelingen vastleggen, bijvoorbeeld via een schriftelijke bevestiging en een formele beëindigingsmelding. Leg ook de opdracht en het verloop van een tegensprekelijk deskundigenonderzoek vast. Zo vermindert u discussie over welke periode voor de verjaring meetelt.

Interne actie: registreer per gebrek de aanvaarding, de ontdekking, de kennisgeving en het eventuele optreden in rechte. Houd daarnaast de begin- en einddata van onderhandelingen en deskundigenonderzoeken bij. Spreek af wanneer de juridische dienst of externe advocaat wordt betrokken, zodat overleg niet ongemerkt een termijnprobleem wordt.

Wat moet u vóór 1 september 2027 doen?

Herbekijk uw modelcontracten, opleveringsclausules en meldingsprocedures in samenhang. De nieuwe regels gelden in beginsel voor contracten die vanaf de inwerkingtreding worden gesloten. Bestaande dossiers blijven doorgaans onder het oude recht vallen. Uw organisatie zal beide regelingen dus naast elkaar moeten opvolgen.

Feyaerts Law kan aannemers en ontwikkelaars ondersteunen bij de aanpassing van bouwcontracten, opleveringsprocedures en interne meldingsprocessen met het oog op Boek 7 BW.